L’investissement immobilier occupe une place particulière dans les réflexions patrimoniales, notamment dans les situations d’expatriation ou de non-résidence.
Selon les juridictions concernées, les règles applicables en matière de détention, de fiscalité et de financement peuvent varier sensiblement.
Cette page a pour objectif de présenter des repères généraux permettant de mieux comprendre les enjeux liés à l’investissement immobilier en France et en Europe dans un contexte international.
L’objectif est de poser un cadre de lecture, d’identifier les points de vigilance et de structurer les questions à se poser avant toute décision.
Typologies d’investissements immobiliers en France
L’investissement immobilier en France peut prendre différentes formes, selon le mode de détention, l’usage du bien et le cadre juridique applicable.
Parmi les principales typologies figurent notamment la nue-propriété, l’investissement locatif meublé ou non meublé, ainsi que l’acquisition de résidences à usage personnel ou locatif.
Chaque configuration présente des caractéristiques propres en matière de détention, de fiscalité, de gestion et de contraintes réglementaires, en particulier pour les personnes en situation de non-résidence.
VIA GPI publie des contenus pédagogiques sur les principales formes d’investissement immobilier en France, avec un focus sur les enjeux liés à la non-résidence. Ces contenus visent à éclairer le lecteur et ne constituent pas une recommandation personnalisée. L’approche est volontairement claire et factuelle, afin de faciliter une première compréhension avant toute décision.
1) Quelles sont les étapes clés pour investir dans l'immobilier en tant qu'expatrié ?
Dans un contexte d’expatriation ou de non-résidence, une réflexion immobilière implique généralement l’analyse du cadre juridique applicable, des modalités de détention du bien, des règles de financement et du traitement fiscal des revenus et des plus-values. Il convient également de vérifier l’existence de conventions fiscales entre les pays concernés et leurs principes généraux d’application.
2) Quels types de biens immobiliers conviennent aux expatriés ?
Différentes formes d’investissement immobilier peuvent être envisagées, selon les objectifs et les contraintes propres à chaque situation. Il peut s’agir d’investissements directs (biens détenus en pleine propriété ou en démembrement) ou d’investissements indirects via des véhicules collectifs. Chaque typologie présente des caractéristiques distinctes en matière de gestion, de fiscalité, de liquidité et de risques.
3) Pourquoi investir dans une SCPI est une solution avantageuse pour les expatriés ?
Les SCPI permettent de mutualiser la gestion confiée à un professionnel . La diversification et le rendement attractif donnent la possibilité aux expatriés d’investir dans l’immobilier français, européen et international sans avoir à gérer directement les biens.
4) Quels sont les risques liés à l'investissement immobilier à l'étranger ?
Les principaux risques incluent les fluctuations de la devise, les différences dans les régulations locales, et les problématiques liées à la fiscalité. Une bonne connaissance des lois locales et une analyse approfondie du marché sont indispensables pour limiter les risques. Attention dans certains pays , l’investisseur étranger est seulement propriétaire du bâti sans jamais être propriétaire du terrain !
5) Comment éviter la double imposition sur vos revenus locatifs en tant qu'expatrié ?
La double imposition peut être évitée grâce aux conventions fiscales bilatérales entre votre pays de résidence et celui où se situe l’investissement immobilier. Ces accords précisent dans quel pays les revenus doivent être imposés et sous quelles conditions
6) Pourquoi les règles d’investissement immobilier varient selon les pays ?
Les différences en matière d’investissement immobilier entre les pays découlent de plusieurs facteurs :
Réglementations locales :
Chaque pays a ses propres lois en matière de propriété, de fiscalité, et de financement. Par exemple, en France, les droits de succession peuvent être importants si vous n’avez pas organisé votre acquisition sous une forme sociétale . Dans certains pays du Moyen-Orient, les droits de succession n’existent pas sous certaines conditions.
Fiscalité :
Les conventions fiscales bilatérales influencent la manière dont vos revenus locatifs ou vos plus-values immobilières sont taxés. En Europe et à l’international , la fiscalité est régulée grâce aux accords bilatéraux.
Marchés immobiliers :
Les marchés immobiliers peuvent être volatils et le rendement locatif peut être impacté , attention à la stabilité économique et politique du pays . Par exemple, les SCPI françaises , Européennes , internationales bénéficient d’une réglementation stricte puisqu’elles sont régulées par l’autorité des marchés financiers AMF . Les marchés sur les pays émergents offrent des opportunités à haut rendement, mais avec un risque accru.
Accès au financement :
Dans certains pays, il est plus facile pour les expatriés d’obtenir un crédit immobilier, alors que d’autres imposent des restrictions. Les conditions de prêt varient également (taux d’intérêt variable ou fixe et indexation , la durée, les garanties en contrepartie exigée).
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