En 2025, dans un contexte d’incertitude des marchés financiers , les investisseurs recherchent plus que jamais des placements à la fois rémunérateurs, stables, et fiscalement efficients. Les SCPI allemandes, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier investies en Allemagne, offrent une opportunité de diversifier intelligemment son patrimoine tout en profitant d’une fiscalité très avantageuse. Un choix qui s’inscrit dans les tendances d’investissement 2025 analysées par les experts VIA GPI 

Leur succès repose sur trois piliers : rendement, stabilité et fiscalité allégée. Voyons pourquoi ces SCPI peuvent s’avérer stratégiques pour votre portefeuille en 2025. 

 SCPI Allemande : contexte fiscal

Comprendre les SCPI et leur mécanisme

Les SCPI sont des structures collectives d’investissement immobilier qui permettent à des particuliers de devenir propriétaires de parts d’un parc immobilier professionnel. En contrepartie de leur apport, les investisseurs perçoivent des revenus réguliers sous forme de dividendes, correspondant aux loyers encaissés par la SCPI, déduction faite des frais de gestion. Investir dans une SCPI de rendement offre donc un accès mutualisé à l’immobilier d’entreprise – bureaux, commerces, entrepôts – avec un ticket d’entrée abordable par rapport à l’investissement immobilier en direct. Les SCPI allemandes se distinguent par leur exposition géographique en Allemagne, permettant d’accéder à un marché immobilier porteur tout en optimisant la fiscalité des revenus fonciers perçus.

 Pourquoi l’Allemagne ?

L’Allemagne est la première économie européenne et un marché immobilier de référence, tant par sa taille que par sa résilience. Le pays affiche des fondamentaux solides : faible taux de vacance locative, croissance démographique dans les grandes villes (Berlin, Hambourg, Munich), et un environnement réglementaire favorable aux bailleurs. Le marché immobilier tertiaire allemand a montré une forte résistance aux crises, avec une progression constante des loyers et des valeurs d’actifs sur le long terme. Pour les investisseurs français ou internationaux, c’est une opportunité de diversification géographique et sectorielle, avec un risque maîtrisé et un accès à une fiscalité plus avantageuse que celle pratiquée en France.

Avantages fiscaux des SCPI Allemandes

 Régime fiscal applicable aux revenus fonciers en Allemagne

Les revenus locatifs provenant de SCPI allemandes sont imposés à la source en Allemagne, au titre de l’impôt sur les sociétés et de la taxe de solidarité. Le taux d’imposition effectif tourne autour de 15,825 %, soit significativement moins que les prélèvements français sur les revenus fonciers, qui peuvent atteindre jusqu’à 62,2 % pour les contribuables les plus imposés. Cette imposition se fait directement au niveau de la SCPI, ce qui signifie que l’investisseur perçoit des revenus nets d’impôt allemand, sans avoir à régler d’impôt en France, grâce à la convention fiscale bilatérale.

Comparaison de la fiscalité entre France et Allemagne

En France, les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif (jusqu’à 45 %) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ce qui peut entraîner une fiscalité très lourde pour les contribuables aisés. En Allemagne, l’imposition unique autour de 15,8 % offre une optimisation significative. Un investisseur fortement imposé en France pourra ainsi tripler son rendement net d’impôt en choisissant une SCPI allemande, comparé à une SCPI française à rendement identique.

Une convention fiscale franco-allemande avantageuse

La convention fiscale franco-allemande évite la double imposition : les revenus fonciers d’origine allemande ne sont pas soumis à l’impôt en France, mais ils sont pris en compte dans le calcul du taux effectif global d’imposition pour les autres revenus. L’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français sur ces revenus, rendant leur imposition neutre en France. Cette disposition est particulièrement favorable aux investisseurs fortement fiscalisés, car elle permet de neutraliser les prélèvements sociaux et d’éviter l’empilement des fiscalités.

Déductions fiscales spécifiques à considérer

Contrairement aux SCPI françaises, sur lesquelles les investisseurs peuvent déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, travaux), les SCPI allemandes ne permettent pas de déduire ces frais en France sur les revenus perçus. Toutefois, l’imposition réduite en Allemagne rend ces déductions moins nécessaires. Il est important de noter que la fiscalité allemande est prélevée à la source et que les revenus sont nets de charges, ce qui simplifie la gestion administrative pour les investisseurs français.

Perspectives de rendement et diversification

Analyse des rendements des SCPI allemandes en 2024 (et perspectives 2025)

En 2024, les SCPI allemandes ont offert des rendements nets oscillant entre 4,5 % et 5,2 %, selon les secteurs et la stratégie de la société de gestion. Ces rendements se sont montrés résilients face à la remontée des taux d’intérêt et à la volatilité économique. Les baux longue durée et indexés à l’inflation ont permis de maintenir la performance locative. En 2025, les perspectives sont positives grâce à la stabilisation des taux et au redémarrage de la croissance immobilière dans les grandes métropoles allemandes.

 Les secteurs d’investissement les plus prometteurs en Allemagne

Les SCPI allemandes investissent dans des secteurs porteurs comme :

  • La logistique, dopée par l’essor du e-commerce.
  • La santé, avec la demande croissante pour des centres médicaux et cliniques privées.
  • Les bureaux prime, dans les capitales régionales allemandes.
  • Les commerces de proximité, adaptés à la consommation locale. Cette diversification sectorielle permet de limiter les risques locatifs et de capter la croissance structurelle de ces activités.

Stratégies de diversification avec les SCPI allemandes

Les SCPI allemandes s’intègrent idéalement dans une stratégie de diversification patrimoniale. Elles permettent d’équilibrer un portefeuille dominé par l’immobilier français ou les actifs financiers, en apportant une exposition internationale sans risque de change. Elles sont particulièrement indiquées pour les investisseurs très fiscalisés ou les non-résidents souhaitant optimiser leur imposition sur les revenus fonciers.

Exemples de SCPI allemandes performantes : Nos recommandations

Présentation de SCPI renommées : Eurovalys, Paref Gestion et autres

  • Eurovalys (Advenis) : spécialisée bureaux et santé, gestion rigoureuse, rendement 2024 : 4,8 %.
  • Prima (ex Novapierre Allemagne 1 et 2 Paref Gestion) : axée commerce et logistique, rendement 2024 : 4,7 %.

Rendements historiques et projections futures

Historiquement, ces SCPI ont affiché des rendements nets stables malgré les crises, grâce à une sélection rigoureuse des actifs. Pour 2025, les projections tablent sur une légère hausse des revenus distribués, notamment dans les secteurs logistique et santé. Ces SCPI peuvent constituer un socle de rendement sûr et récurrent, dans une optique de revenus complémentaires ou de capitalisation.

Inconvénients et limites des SCPI Allemandes

Accessibilité et seuils d’investissement minimum

L’accès aux SCPI allemandes se fait généralement à partir de 5 000 € à 10 000 €, ce qui reste accessible, mais supérieur à certains placements financiers comme les OPCVM ou ETF. De plus, les SCPI comportent des frais d’entrée (environ 10%), à amortir sur le long terme. Cela nécessite d’avoir une vision patrimoniale à moyen ou long terme (horizon d’investissement de 8 à 10 ans recommandé).

Risques associés à l’investissement en SCPI

Les SCPI ne garantissent ni le capital investi, ni les revenus distribués. Les principaux risques sont :

  • Risque de vacance locative (baisse des loyers).
  • Risque de liquidité : revente des parts non instantanée.
  • Risque macro-économique, si l’Allemagne connaissait des chocs économiques majeurs. Cependant, ces risques sont mutualisés grâce à la diversification du parc immobilier.

Les questions que vous vous posez sur l’investissement en SCPI en Allemagne

Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI allemande ?

  • Fiscalité avantageuse (15,8 % vs maximum 62,2 % en France).
  • Rendements nets stables (4,5 à 5,2 %).
  • Exposition à un marché immobilier solide et porteur.
  • Revenus réguliers sans gestion directe.

Comment choisir la bonne SCPI allemande pour son portefeuille ?

Critères clés :

  • Secteurs et zones géographiques ciblés.
  • Niveau de mutualisation des actifs.
  • Historique de performance.
  • Transparence et solidité de la société de gestion.

Quelles sont les étapes pour investir dans une SCPI allemande ?

Investir dans une SCPI allemande nécessite une approche structurée pour s’assurer de faire les bons choix et optimiser la fiscalité. Voici les étapes clés pour réussir votre investissement :

1. Réaliser un bilan patrimonial personnalisé

Avant toute souscription, il est essentiel d’évaluer votre situation financière, vos objectifs (revenus complémentaires, capitalisation, transmission…) et votre niveau de fiscalité. Cela permet d’identifier si une SCPI allemande est adaptée à votre profil.

2. Comparer les SCPI disponibles sur le marché

Chaque SCPI allemande a ses spécificités : secteurs d’activité ciblés (bureaux, logistique, santé…), localisation, stratégie de gestion, niveau de mutualisation, historique de performance. Un avis qui peut vous aider à sélectionner les SCPI les plus pertinentes.

3. Suivre l’évolution de votre investissement

La SCPI publie des bulletins trimestriels sur la performance du portefeuille. Il est conseillé de faire un point annuel avec votre conseiller pour réévaluer votre allocation en fonction de vos objectifs.

 Consultation personnalisée pour votre projet d’investissement

Importance d’un accompagnement professionnel dans l’investissement

L’accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine permet d’optimiser le choix de SCPI selon votre situation fiscale, vos objectifs de rendement et votre horizon d’investissement. Il vous aide à sécuriser votre investissement et à bénéficier de solutions sur mesure. Pour en savoir plus, consultez notre page dédiée aux conseils en investissement et découvrez comment construire une allocation patrimoniale alignée avec vos ambitions.

Contactez-nous pour discuter de vos projets financiers

Notre équipe chez VIA GPI vous accompagne pour investir en SCPI allemandes, optimiser votre fiscalité, et faire fructifier votre capital en 2025.

Dans un contexte économique incertain, les SCPI allemandes apparaissent comme une solution de choix pour allier rendement, stabilité et optimisation fiscale. Grâce à une fiscalité allégée, des perspectives de performance attractives et une exposition à l’un des marchés immobiliers les plus solides d’Europe, elles s’intègrent parfaitement dans une stratégie patrimoniale à long terme, en particulier pour les contribuables fortement imposés ou les non-résidents.

Avant d’investir, il est essentiel d’analyser votre situation globale, vos objectifs de revenus et votre horizon d’investissement. Un accompagnement personnalisé peut faire toute la différence pour sélectionner la SCPI la plus adaptée à votre profil.